|
Договор аренды нежилых помещений
|
|
| Эдуард | Дата: Пятница, 22.07.2011, 11:16 | Сообщение # 1 |
 Опытный аналитик
Группа: Администраторы
Сообщений: 246
Статус: Offline
| Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее одного года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации.
В этом случае договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.
Одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью по договору аренды здания и сооружения передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Арендодатель может быть как собственником земельного участка, на котором находится передаваемое в аренду недвижимое имущество, так и не являться таковым.
|
| |
| |
| Эдуард | Дата: Пятница, 22.07.2011, 11:25 | Сообщение # 2 |
|
Опытный аналитик
Группа: Администраторы
Сообщений: 246
Статус: Offline
| Регистрация аренды недвижимости
Стоимость регистрации аренды недвижимости:
- 15 000 рублей при аренде жилых объектов;
- 25 000 рублей при аренде нежилых объектов.
Аренда относится к сделкам без отчуждения недвижимого имущества и не влечет перехода права собственности.
В аренду или субаренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Регистрация договора аренды помещения обязательна в том случае, когда такой договор заключается на срок от 1 года.
При отсутствии государственной регистрации договор является недействительным и возникает риск серьезных санкций со стороны налоговых органов.
Кроме этого, обязательной государственной регистрации подлежат изменения, вносимые в договор аренды. В противном случае, договор будет действовать только в том виде, в котором он находился до принятия изменений. Одним из основных аспектов договора является подробное описание объекта, сдаваемого в аренду (офиса, склада, земельного участка и т.д.). Для успешной регистрации договора аренды нежилого помещения требуется кадастровый паспорт на арендуемые площади.
Регистрация договора аренды на нежилые помещения, здания, строения, сооружения
Аренда – это форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за арендную плату.
Регистрация договора аренды нежилого помещения в государственном регистрирующем органе – обязательное условие существования законных отношений между арендатором и арендодателем.
Немаловажно, что налоговый орган признает суммы, перечисленные за аренду помещения, только после того как будет проведена государственная регистрация аренды недвижимости.
Регистрация аренды нежилого помещения не требуется только в случае, если срок аренды составляет менее одного года.
Срок получения свидетельства о регистрации аренды нежилого помещения обусловлен нормами законодательства и официальными сроками регистрирующего органа и составляет 1 месяц.
|
| |
| |
| Эдуард | Дата: Пятница, 22.07.2011, 11:25 | Сообщение # 3 |
|
Опытный аналитик
Группа: Администраторы
Сообщений: 246
Статус: Offline
| Основные понятия при регистрации аренды
Аренда недвижимости, наряду с правом собственности, включающим в себя владение, пользование и распоряжение имуществом, правом оперативного управления, правом безвозмездного пользования имуществом является одним из видов пользования недвижимостью, но в отличие от безвозмездного пользования аренда всегда предусматривает плату за пользование арендованным имуществом, так называемую арендную плату.
Субъектами арендных отношений выступают с одной стороны арендодатель – тот, кто предоставляет имущество в аренду и с другой стороны арендатор – тот, кто принимает предоставленное имущество на праве аренды.
Арендные отношения между арендатором имущества и арендодателем начинаются с момента заключения договора аренды, который согласно законодательству РФ должен быть заключен в простой письменной форме и содержать существенные условия, такие как предмет договора, срок действия, порядок расчетов, права и обязанности сторон договора. Обязательным приложением к договору аренды является акт сдачи-приемки имущества.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором, в случае если этот срок более года, то проводится регистрация долгосрочного договора аренды. Если же в договоре срок аренды не устанавливается, договор считается заключенным на неопределенный срок. По сроку действия договоры аренды подразделяются на заключаемые на срок до 1 года, на срок более одного года и заключаемые бессрочно.
Гражданский кодекс РФ устанавливает, что государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, является обязательной для договоров заключенных на срок более 1 года. Регистрация договора аренды нежилого помещения осуществляется Федеральной регистрационной службой путем внесения записи в Единый Государственный Реестр Прав. Таким образом лишь с момента государственной регистрации и внесения записи в ЕГРП договор аренды считается правомочным, арендатор получает законное право использовать предоставленное имущество в целях, предусмотренных договором, а также определенные обязанности, как например, своевременно и в полном объеме осуществлять арендные платежи, обеспечивать сохранность имущества, содержать его в полной исправности и т.д., таков порядок регистрации договора аренды.
Обязанность по регистрации договора аренды недвижимости, как правило, возлагается на арендатора недвижимого имущества. Тогда как регистрация аренды квартиры обычно возлагается на хозяина квартиры. В этом случае после подписания договора аренды, арендатор обращается в Управление Федеральной Регистрационной службы по месту нахождения недвижимого имущества с заявлением о регистрации договора. К заявлению прикладывается договор аренды и пакет необходимых документов. Также он обязан оплатить государственную пошлину за регистрационные действия.
Пошлина за регистрацию договора аренды составляет для юр. лиц 15000 рублей. Срок регистрации нормативно установлен в 1 месяц с момента принятия документов регистрирующим органом. Регистрация расторжения договора аренды производится в случае, если одной из сторон принято решение о расторжении договора до его окончания. Обязательная регистрация аренды как договора, так же предусматривает возможность регистрации изменений в договоре аренды.
|
| |
| |
| Эдуард | Дата: Пятница, 22.07.2011, 11:25 | Сообщение # 4 |
|
Опытный аналитик
Группа: Администраторы
Сообщений: 246
Статус: Offline
| В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Ныне действующий ГК впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Специальные нормы (ст.650-655), предусматривающие особенности аренды зданий и сооружений, объединены в общий параграф ГК и играют приоритетную роль по отношению к общим положениям об аренде. Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.
Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом.
В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды недвижимости - простая письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, данный договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации договора аренды недвижимости и считается заключенным с момента такой регистрации (дата внесения в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По соглашению сторон могут быть изменены условия договора аренды недвижимости. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. В этом случае дополнительные соглашения к договору аренды также подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (дата внесения в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Регистрация аренды договора недвижимости проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости может обратиться одна из сторон договора аренды.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта, поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые и аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Когда срок действия договора прекращается, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора. И соответственно стороны должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией соглашения о расторжении договора аренды недвижимости, представив необходимые документы.
|
| |
| |
| Эдуард | Дата: Пятница, 22.07.2011, 11:27 | Сообщение # 5 |
|
Опытный аналитик
Группа: Администраторы
Сообщений: 246
Статус: Offline
| Безвозмездная аренда государственного и муниципального имущества
Согласно ст.606 ГК РФ арендодатель передает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за плату.
Отношения по передаче имущества во временное пользование без оплаты регулируются ст.689 ГК РФ. Следовательно, помещение предоставляется безвозмездно по договору ссуды, а не аренды. В п.3 ст.161 НК РФ ссудополучатели не названы в качестве лиц, которые обязаны исполнять обязанности налогового агента.
Кроме того, в указанной норме отмечено следующее: НДС к уплате в бюджет агент должен рассчитать из доходов, которые уплачиваются арендодателю. При использовании имущества по договору ссуды организация не перечисляет денежных средств органам государственной власти или местного самоуправления, поэтому удержать НДС из них не может.
В ряде судебных решений указано, что у лица, получившего имущество в безвозмездное пользование, обязанности налогового агента не возникает (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.09.2005 № А52-479/2005/2, ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.10.2005 № А33-18628/04-С3-Ф02-5106/05-С1).
Таким образом, при безвозмездном пользовании имуществом, предоставленным органами государственной власти или местного самоуправления, такие отношения следует квалифицировать как отношения по договору ссуды, при котором у организации отсутствует обязанность налогового агента, установленная п.3 ст.161 НК РФ.
Вместе с тем, Минфин имеет свою позицию по данному вопросу (Письмо Минфина № 03-03-06/4/91 от 20.10.2009г.).
Пунктом 3 статьи 161 НК РФ установлен порядок уплаты НДС в отношении услуг по аренде государственного и муниципального имущества, приобретаемых за плату.
Согласно данному порядку исчисление суммы НДС производится покупателем – налоговым агентом при оплате этих услуг, то есть либо в момент предварительной оплаты приобретаемых услуг, либо в момент оплаты уже приобретенных услуг.
В случае приобретения данных услуг на безвозмездной основе НДС исчисляется покупателем в общеустановленном порядке, предусмотренном п.1 ст.167 НК РФ, то есть на момент оказания услуг.
Кроме того, при определении налоговой базы по налогу на прибыль при безвозмездном пользовании имуществом учитывается рыночная стоимость аренды помещений, без учета НДС.
|
| |
| |
| Эдуард | Дата: Пятница, 22.07.2011, 11:32 | Сообщение # 6 |
|
Опытный аналитик
Группа: Администраторы
Сообщений: 246
Статус: Offline
| Материальная ответственность арендатора
Арендатор должен пользоваться полученным имуществом только так, как это предусмотрено договором аренды. В частности, если арендатор по условиям договора получил помещение для размещения в нем склада готовой продукции, то для других целей это помещение использоваться не может. Нецелевое использование арендованного имущества может привести к неблагоприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому очень важно, чтобы в договоре аренды стороны четко обозначили, для каких именно целей имущество передается арендатору в пользование. Если договор аренды уже заключен, но назначение имущества им не определено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта.
Если арендатор будет использовать имущество вопреки его назначению, арендодатель сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель может обратиться к арендатору и с другим требованием - об обязании использовать арендованное имущество в соответствии с целью и условиями его предоставления.
Каждый арендатор знает, что полученное в аренду имущество надо содержать в целости и сохранности, так как возвратить его арендодателю нужно в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Но жизнь наша непредсказуема: пожар, землетрясение, потоп, удар молнии, падение самолета, энергетическая катастрофа, кража - вот далеко не полный перечень форс-мажорных обстоятельств, в результате наступления которых может произойти гибель или повреждение имущества. На кого в такой ситуации ложатся расходы по его восстановлению (ремонту)?
Бывает, что ни арендатор, ни арендодатель в произошедшем не виноваты, а причиной случившегося могут быть либо внешние обстоятельства (например, удар молнии), либо неправомерные действия третьих лиц (например, поджог). Если арендованное имущество уничтожено или повреждено в результате стихийного бедствия, неправомерных действий третьих лиц и иных подобных чрезвычайных обстоятельств, то все имущественные потери, как правило, ложатся на арендодателя. Это объясняется тем, что риск случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором
Исключением из общего правила является договор финансовой аренды (лизинга). В этом договоре все наоборот: риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.
Кроме того, особые правила действуют в отношении договора аренды транспортного средства с экипажем, по которому в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки только в том случае, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.
Итак, если договором аренды установлено, что риск случайной гибели (повреждения) имущества лежит на арендодателе, или в договоре аренды не указано, кто несет риск случайной гибели (повреждения) имущества, то таким лицом будет арендодатель. И при утрате (порче) арендованного имущества вследствие форс-мажорных обстоятельств арендатору следует лишь уведомить арендодателя о свершившемся факте. Никакие убытки арендатор в такой ситуации возмещать не должен. Арендодатель, в свою очередь может взыскать убытки, возникшие в результате повреждения (гибели) имущества, если найдет виновника.
Сказанное вовсе не означает, что арендатор не должен принимать меры по спасению арендованного имущества, если вдруг ему будет грозить уничтожение. Если арендатор, имея возможность спасти арендованное имущество, не сделает этого, то арендодатель может потребовать от него возместить убытки от потери имущества, поскольку в таком случае причиной его гибели (повреждения) станет уже не природный катаклизм или неправомерные действия постороннего лица, а бездействие арендатора.
Если же по условиям договора аренды риск случайной гибели (повреждения) арендованного имущества лежит на арендаторе, то арендатор должен будет восстановить поврежденное имущество за свой счет либо возместить стоимость утраченного имущества. А если восстановить его уже нельзя, то арендатору придется полностью выплатить арендодателю стоимость уничтоженного имущества.
Многих из перечисленных проблем можно избежать, если имущество, переданное в аренду, будет застраховано.
|
| |
| |
| Эдуард | Дата: Пятница, 22.07.2011, 11:39 | Сообщение # 7 |
|
Опытный аналитик
Группа: Администраторы
Сообщений: 246
Статус: Offline
| Такого понятия как "договор безвозмездной аренды" гражданский кодекс не закрепляет.
Название противоречит самому себе. По ГК РФ по ст.606 договор аренды предполагает закрепление передачи какого-либо имущества от арендодателя к арендатору или закрепляет факт имущественного найма между наймодателем и нанимателем на ВОЗМЕЗДНОЙ ОСНОВЕ, то есть за определенную плату.
Но в ГК есть понятие как договор безвозмездного пользования! (ст.689), в нем закрепляется передача одной стороны другой какого-либо имущества на безвозмездной основе и на какое-то время. при это сторона, принявшая данное имущество, должна возвратить его в указанный срок в надлежащем состоянии, либо в том, в котором приняла с учетом есстественного износа имущества. Данному договору посвящена глава 36 ГК РФ.
В соответствии с ГК РФ статья 689:
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
Скачать Гражданский Кодекс Российской Федерации по состоянию на 15.07.2011 в формате PDF.
Прочие кодексы РФ можно скачать здесь.
|
| |
| |
| Эдуард | Дата: Понедельник, 25.07.2011, 12:46 | Сообщение # 8 |
|
Опытный аналитик
Группа: Администраторы
Сообщений: 246
Статус: Offline
| Согласно письма N2-1/38 от 14.03.2011г. Главы города Липецка Гулевского М.В, ЛГОО "Клуб зимнего плавания им. И.В.Франценюка" не попадвет в перечень организаций, которые могут являться ссудополучателями по договорам безвозмезного пользования муниципальным имуществом, в соответствии с решением Липецкого городского Совета депутатов N158 от 01.11.2005г.
Решение Липецкого городского Совета депутатов N158 от 01.11.2005г. (в редакции от 27.01.2011 N 217).
Цитата (глава 5 пункт 3):
Ссудополучателем по договорам безвозмездного пользования по результатам конкурса или без конкурса в соответствии с действующим законодательством могут быть:
- юридические лица - в целях обеспечения либо исполнения вопросов местного значения городского округа, установленных федеральным законодательством;
- муниципальные учреждения - в случае нецелесообразности передачи им данного имущества в оперативное управление;
- органы государственной власти, органы местного самоуправления, суды, правоохранительные органы;
- субъекты малого и среднего предпринимательства и организации, образующие инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства, - в случае если имущество более одного года свободно от прав третьих лиц.
|
| |
| |
| Эдуард | Дата: Понедельник, 25.07.2011, 12:47 | Сообщение # 9 |
|
Опытный аналитик
Группа: Администраторы
Сообщений: 246
Статус: Offline
| РЕШЕНИЕ
от 27 января 2011 г. N 217
О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ПОЛОЖЕНИЕ
"О СДЕЛКАХ С МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ"
Рассмотрев принятый в первом чтении проект изменений в Положение "О сделках с муниципальным имуществом", руководствуясь статьями 20, 36 Устава города Липецка, учитывая решение постоянной комиссии по экономике, бюджету и муниципальной собственности, Липецкий городской Совет депутатов решил:
1. Принять изменения в Положение "О сделках с муниципальным имуществом" (прилагаются).
2. Направить вышеуказанный нормативный правовой акт Главе города Липецка для подписания и официального опубликования.
3. Администрации города Липецка осуществлять передачу муниципального имущества по договорам безвозмездного пользования в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
4. Настоящее решение вступает в силу со дня его официального опубликования.
Председатель
Липецкого городского
Совета депутатов
А.А.СОКОЛОВ
Секретарь сессии
А.Ю.СИДОРОВ
ИЗМЕНЕНИЯ В ПОЛОЖЕНИЕ "О СДЕЛКАХ С МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ"
Приняты решением сессии
Липецкого городского
Совета депутатов
от 27.01.2011 N 217
Статья 1
Внести в Положение "О сделках с муниципальным имуществом", принятое решением Липецкого городского Совета депутатов от 01.11.2005 N 158 (в редакции решений Липецкого городского Совета депутатов от 28.12.2005 N 218, от 07.02.2006 N 258, от 21.03.2006 N 274, от 18.07.2006 N 372, от 28.11.2006 N 464, от 26.12.2006 N 507, от 03.04.2007 N 536, от 21.08.2007 N 622, от 29.11.2007 N 704, от 21.10.2008 N 914, от 22.01.2009 N 977, от 31.03.2009 N 1007, от 30.06.2009 N 1110, от 02.03.2010 N 1243, от 27.05.2010 N 41, от 25.11.2010 N 158) ("Огни Липецка", N 13 - 14, 23.11.2005; N 1, 25.01.2006; "Липецкая газета", N 31, 17.02.2006; N 57, 28.03.2006; N 140, 21.07.2006; "Огни Липецка", N 19, 20.12.2006; "Липецкая газета", N 250, 29.12.2006; "Огни Липецка", N 4, 20.04.2007; N 11, 05.09.2007; N 18 - 19, 14.12.2007; N 17 - 18, 01.11.2008; "Огни Липецка" (приложение к "Липецкой газете", N 30, 14.02.2009; N 95, 15.05.2009; N 139, 18.07.2009); "Огни Липецка", N 1, 06.03.2010 (приложение к газете "Липецкая газета", N 43, 06.03.2010); "Огни Липецка", N 8 - 9, 09.06.2010 (приложение к газете "Липецкая газета", N 111, 09.06.2010); "Огни Липецка", N 25, 18.12.2010 (приложение к газете "Липецкая газета", N 242, 18.12.2010), следующие изменения:
1) в пункте 5 главы 3 слова "на срок до 1 года" заменить словами "на срок до 5 лет";
2) абзац первый пункта 3 главы 5 изложить в следующей редакции:
"Ссудодателем по договорам безвозмездного пользования муниципальным имуществом является управляющий имуществом казны. В целях реализации городских программ, а также в случае нецелесообразности (невозможности) изъятия имущества из оперативного управления одного учреждения и передачи его в оперативное управление другого учреждения c предварительного согласия отраслевого департамента, полученного в порядке, предусмотренном пунктами 6-10 главы 2 настоящего Положения, при наличии положительного заключения департамента экономики муниципальные учреждения могут являться ссудодателем по договорам безвозмездного пользования муниципальным имуществом".
Статья 2
Настоящие изменения вступают в силу со дня их официального опубликования и распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2011 года.
Глава города Липецка
М.В.ГУЛЕВСКИЙ
|
| |
| |
